一直以來，BNO只是旅遊證件，現在則變成英國大門的門票，英國以前那麼遠，現在這麼近，待今年年尾法案細節公佈後，對香港人來說，又是一份怎樣的聖誕禮物？以前港人如想移民英國，一般會透過投資移民（Tier 1），付2000萬港幣以取得入籍機會；如純粹想讓子女讀書繼而入英籍，則會透過Tier 4的方式，但需時10+1年，即子女中一就要在英國讀書，直至大學畢業才能申請入籍。現在英國為BNO持有人度身訂做移民方案，讓持有人、配偶及子女以5+1年方式直接入籍，雖然較以往省時省錢，但亦需要平衡背後的得失。

移民英國利弊皆有，只看自己如何取捨，例如在沒有任何社會福利下，在英國生活6年，開銷花費實在不少，租屋、交通、醫療、水電煤、生活雜貨、學費、繳稅等，樣樣是錢，粗略估計，一個三人家庭，6年花費200萬至300萬港元是絕對少不了的。另外，不少港人在香港高薪厚職，在行業中有一定的資歷及地位，去到英國後，一切重新開始，薪水隨時少一半之餘，能否找到老本行也很難說，這一現實情況，實在令很多港人卻步。但反過來想，英國中小學壓力遠比香港小，教育制度國際化，注重個人才能、思維訓練、鼓勵創新等，有利子女知識鞏固及潛能發展；而英國大學多是世界頂尖學府，畢業後前途無限，多年來香港家長想盡辦法送子女入讀英國大學，現在只要到英國生活，這一切唾手可得。魚與熊掌，到底是否值得到英國重新開始，仍需看天秤上的利益權衡。

不管去或留，英鎊作為國際主要貨幣之一，總是保值的。近來不難發現英鎊對港元匯率，開始有上升的趨勢，這皆因受近年全球低息及減息、美國瘋狂印鈔、美元持續受壓（與美元掛鈎的港元亦受牽連）、英國脫歐明朗化等影響，除非英國緊隨美國步伐增加貨幣供應，否則估計英鎊仍會繼續升值。

雖然英磅開始升值，不利於港幣與英鎊的兌換，但以投資角度來看，這未嘗不是一件好事，因英鎊升值意味著英國物業升值。英國樓價一直以來遠低於香港，據數據顯示，今年初全英國樓價平均約為22萬英鎊，及後雖受新冠肺炎影響，令市場租盤泛濫，導致部份物業有輕微的減幅，但相對疫情下的香港房產市場而言，英國跌幅有限。另外，英國近期恢復房產交易後，樓價已漸趨穩定，甚至錄得升幅，當稍後經濟回復正常發展，預期未來５年樓價將會有每年3-4%的平均升幅，如區內樓宇供求正常，租金回報也有4至5厘，較香港的2至3厘高，非常適合投資或自住。

如想在英國購買物業，最好選擇能適合租住兩用的物業，除了租金回報率及升值潛力高之外，也要住得安心放心。坊間眾多建議都是選擇市中心、大學或醫院附近，但買家除了參考各方意見外，最好能自己做足功課，花一至兩個月搜集資料，徹底了解該城市的長遠基建、商業發展、社區發展、交通脈絡、基本設施等，而鄰居及治安亦同樣重要，因相隔一街的住宅，情況可能已經差天共地，以倫敦為例，Zone1，2及3內的居住情況已大不同。其實英國法制資訊相當透明，投資者如想避免一些陷阱，如不良租客、爛尾一手樓、酒店房間、學生民宿、保證回報的劏房HMO等，謹記要做盡職調查，不要過份貪心，並最好能於疫情過後親身到英國視察環境，選擇適合自己的地區與物業。

對於想購買英國物業的港人來說，最近的好消息莫過於stamp duty holiday。在明年3月底前，購買50萬鎊以下首置自住物業，並完成交易及收樓，即可享免稅優惠；如二置物業（即名下有香港物業）或以投資作目的，只需繳交3%稅，以購入一個50萬鎊的物業為例，相比之前的政策，節省了1.5萬鎊的stamp duty。在世界各國低息及持續印鈔的環境下，長遠而言，英國房產價值都會上升，而投資英國房產亦可分散風險，如買家想把握此省稅機會，可考慮二按香港房產套現，以現時英國平均樓價來看，香港一間價值1,000萬元的房產，可full pay換取4間英國房產，當有穩定租客後再作二按，實行「一變四、四變十二⋯⋯」，就算不工作，也可在英國享受人生。下期將詳細講解如何實踐英國收租「半退休」人生。

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