全球疫情下英國樓價節節上升

疫情反反覆覆踏入第三年，英國樓價未如一般港人所料，不像SARS當年的下跌，反而節節上升。原因除了政府Stamp Duty Holiday 優惠外，也和當地低息貸款及政府Help to buy 有關，令到當地更多人可以購買自住房。

詢問次數倍數上升，越來越多港人佈局英國房產

年初樓市買賣轉趨正常，很多港人由觀望態度慢慢改觀，轉移想佈局英國。望見節節上升的樓市，卻無從入手，不知買那裡，究竟是先購入以作投資，還是先租後到當地買才更划算。

好校區房產進可攻，退可守，溢價反映市場剛需

擔心孫兒入唔到好學校，及早於一流學區做好佈局，便是進可攻，退可守。樓市興旺時樓價升幅跑贏大市平均、樓市及經濟下行時，好校區租住剛需，更多人難以負擔房產時轉而選擇租住，租金難以下跌，樓價下跌幅度亦較全國樓市小及慢。

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優質校網區與當地房產價格成正比，平均價格比良好校網區高出13.2%

英國多地媒體持續報導不斷升值的好校區校網，為Ofsted Rating ‘Outstanding’ ，與高樓價掛鈎。港人透過網上渠道不泛接觸不同樓盤資訊，類近某傳統名校區，樓價每年節節上升，較一般區域無論升幅或價錢也平均高X %等的宣傳內容。

*曼城為大曼徹斯特郡的範圍，當中包括周邊城市有如保頓、羅奇代爾等，使其平均價格較伯明翰或列斯更便宜，但以港人熟悉的Towns有如 Sales, Timperley, Altrincham等，樓價比全英國平均樓價更高。

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隨機抽取三個城市中三個名校校網區的平均樓價對比及過去3年的樓價升幅。

*Grammar School 收生以11-Plus Exam ( 小五報考，小六學期初考核 ) 考生成績為主。故有意入讀Grammar School 通常會選擇周遭質素好/ KS 2 排行較高的小學作踏腳石。

Ofsted Rating 高唔代表一定好，教育局現重新審視

近期新聞報導 Ofsted Rating 可靠性成疑，經教育局重新審視下，最終或有高達 2/3的學校將被禠奪Outstanding Rating。布里斯托爾其中一個 Ofsted Rating Outstanding 中學校網區房產價格，於去年已倒跌20,000英鎊。

由此可見，Ofsted Rating 好不代表其學校校網區的樓價只升不跌。公立學校相關的網上資訊鮮有專家涵蓋，一般本地家長也難以判斷一間公立學校的好與壞，更何況是初到英國之港人。

想買到好校區房產耗時耗力，眼快手快錢到位仲要打關係

一般本地家庭必須對當地好校網有一定程度的認識和準備，持續關注才成功買入好校區的房產。香港人大多不熟悉英國買屋行情、或和當地地產代理打交道有困難，難以搶贏當地房產買家或投資者。一般港人可能認為英國房產，相對香港房產價錢便宜，便提高叫價，以本取勝，但英國賣家一般心態不是價高者得便可，除了誘之以利，也需要動之以情，和英國人打關係，打感情牌也是必要的溝通技巧，提高買入好校網房產的機會。

各大城市名校區租住需求龐大，買到唔怕租唔出

各大城市好校網區租務需求超乎想像，簡單以Sutton 為例，放盤兩日後便有20個租客預約周末，睇樓全滿，星期一收到多達8個 Reservations。一些好的租盤早於完租約兩個月前已有新租客簽署租約，租約之間接近無縫接軌。 

每個城市各有其傳統公立名校的地區，但英國的按揭制度和樓價的持續上升，新一代的年輕家庭較難負擔優質校區網內的房屋按揭，使英國有最少20%家庭的人口是需要租屋，當中除了上班一族以外，家長便是另一主要群體。

家長們預先為子女佈局，向上流由進入名校網開始

為了下一代的教育及競爭，家長們必須在小朋友三歲或五歲前擁有名校區之校網，才能經統一派位的方式進入這些 Ofsted outstanding rating 或KS2 ranking 高的小學，得到優良師資下，盡可能考取最好的11+成績進入Grammar School，這是唯一渠道。 

受制於四年年薪的自住按揭限制， 當地普遍家長未能負擔一些不斷升值的名校校網地址。為了爭取小朋友的優質教育資源，只能以較高的租金居住那些名校校網區內。此舉雖然加重了租金上負擔，但相比起私立學校高昂的學費，無論自住或租住優質校網區更為划算。

英國名大學收生名額分配方面，大眾一般認為更側重於本地公立學校 (State School) 的學生，保持社會流動性，更加重家長偏向兒女就讀公立學校的決定。

設立公司Full Pay 第一間名校網屋，五至十年內槓杠價值收租達成財務自由

部份客户承擔一定風險設立公司FULL PAY第一間屋，利用槓杠打造英國物業收租組合，製造被動收入之餘，加大曝險享受未來房產價值升幅。

以公司名義買入第一間屋Full Pay 收匙後，一個月內出租，一年後可按樓，拿取50-70%不等的房產價位，以第一間穩建的租金收入，及舒適的利息支出，而且利用公司減稅優勢，慢慢建立屬於自己家族的房產收租組合，將來轉讓下一代成本低，轉讓的資產增值稅低。 以五至十年時間，穩建地將房產價值透過低槓杠提升一倍，持續有四間或以上的房產，打造足夠被動收入，達到財務自由，並未雨綢繆為兒女孫兒提供優質教育。

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