英國的治安不能與香港相比，特別是大城市，罪案數字高企，而其中的伯明翰更出名治安差，好多人都認為其罪案率與曼城不相伯仲，甚至有評論說是全英最危險的城市，更有倫敦人明確表示不會去伯明翰居住。話雖如此，但伯明翰房產市場的投資機遇卻遠遠拋離倫敦，不但樓價及租金最近幾年一直維持高升幅，而且入場門檻亦相對較低，樓價僅倫敦平均的三分之一，為何最危險的城市，會有如此好的投資機遇？以下筆者將為大家詳細解釋背後的原因，及伯明翰未來的投資潛力。(了解下伯明翰基本資料、物價、治安)

伯明翰作為英國第二大城市，擁有5所大學，每年收生多達八萬人，畢業後更有4成人選擇留下工作和生活，因此其擁有全歐洲最年輕的城市人口比例之一，其中38%市民為25歲或以下，為城市和當地企業帶來了穩定且年輕的專業人力資源。加上伯明翰住宅價錢、租金、人工等，相對倫敦來說較低，成功吸引了各大小企業陸續進駐伯明翰，為當地創造更多就業及置業機會的同時，亦帶來了各地的年輕專業人士及投資者。

自2010年起，政府為二十年的發展大計Big City Plan，投入了十億英鎊，其中主力翻新伯明翰市中心多個區域，並新建多達百萬平方呎的商業、辦公及零售面積，估計十年後，伯明翰整個市中心面積將擴大25%，並帶來大量的新增職位及重大的經濟發展。雖然城市仍在發展及擴大中，但在過往數年間已吸引了HSBC、 PwC、 Barclays、 Deutsch Bank、 British Telecom (BT)、 KPMG等大企業，將總部遷移並進駐伯明翰各新落成的甲級商廈及頂級商業區中 (如1 Chambarlin Square、Snowhill、Brindley Place等），而未來數年還有1百萬平方呎的甲級商廈及零售面積準備落成在 Paradise及Arena Central 區，令人十分期待。因專業人才及大企業的湧入，在短短四年的時間裡，伯明翰大小企業的活躍數量有高達13%的升幅，是英國平均升幅的四倍，而專業人士的工種已佔全城市工作的23%，並繼續穩步上揚。

如所有大城市般，伯明翰的交通非常擁擠，故間接造就了市中心租樓的剛需，租客只需步行十數分鐘便回到公司，免卻塞車的時間，因此市中心單位的租務市場非常活躍、有價有市及價錢穩定，樓價一般由一房十幾萬鎊至兩房二十幾萬鎊左右，而據最新數據顯示，平均租金回報率約為4.4%。回報率看似不是很高，皆因伯明翰擁有五所大學，非本地學生的租賃市場在疫情影響下，短期情況較為嚴峻，但在沒有疫情的情況下，以傳統方式出租物業或作學生宿舍的回報率可達5-6.5%。

一般投資者對於COVID – 19及英國脫歐的影響，抱持較悲觀態度，因這的確對於某幾個行業打擊頗為嚴重，特別是對旅遊酒店業、文化藝術活動及汽車生產線這幾方面，影響甚深，但對於專業人士如法律、金融、IT等則影響相對輕微。另外，英國HS2高鐵預計將於2029-2031年落成，屆時由倫敦到伯明翰的交通時間縮短至一小時內，加上伯明翰的二十年發展計劃，這將大大刺激當地的經濟發展。

雖然伯明翰市中心區頗適合作房地產投資，但如想自住則可能風險較高，不大適合一家大細有老有幼，反觀城市外圍有幾個地區，無論是治安或校區等都非常好，可作考慮，且看下回分解。