【英國移民】移英大時代的挑戰與機遇

對於想購買英國物業的港人來說,最近的好消息莫過於stamp duty holiday。在明年3月底前,購買50萬鎊以下首置自住物業,並完成交易及收樓,即可享免稅優惠;如二置物業(即名下有香港物業)或以投資作目的,只需繳交3%稅,以購入一個50萬鎊的物業為例,相比之前的政策,節省了1.5萬鎊的stamp duty。在世界各國低息及持續印鈔的環境下,長遠而言,英國房產價值都會上升,而投資英國房產亦可分散風險
一直以來,BNO只是旅遊證件,現在則變成英國大門的門票,英國以前那麼遠,現在這麼近,待今年年尾法案細節公佈後,對香港人來說,又是一份怎樣的聖誕禮物?以前港人如想移民英國,一般會透過投資移民(Tier 1),付2000萬港幣以取得入籍機會;如純粹想讓子女讀書繼而入英籍,則會透過Tier 4的方式,但需時10+1年,即子女中一就要在英國讀書,直至大學畢業才能申請入籍。現在英國為BNO持有人度身訂做移民方案,讓持有人、配偶及子女以5+1年方式直接入籍,雖然較以往省時省錢,但亦需要平衡背後的得失。
移民英國利弊皆有,只看自己如何取捨,例如在沒有任何社會福利下,在英國生活6年,開銷花費實在不少,租屋、交通、醫療、水電煤、生活雜貨、學費、繳稅等,樣樣是錢,粗略估計,一個三人家庭,6年花費200萬至300萬港元是絕對少不了的。另外,不少港人在香港高薪厚職,在行業中有一定的資歷及地位,去到英國後,一切重新開始,薪水隨時少一半之餘,能否找到老本行也很難說,這一現實情況,實在令很多港人卻步。但反過來想,英國中小學壓力遠比香港小,教育制度國際化,注重個人才能、思維訓練、鼓勵創新等,有利子女知識鞏固及潛能發展;而英國大學多是世界頂尖學府,畢業後前途無限,多年來香港家長想盡辦法送子女入讀英國大學,現在只要到英國生活,這一切唾手可得。魚與熊掌,到底是否值得到英國重新開始,仍需看天秤上的利益權衡。
不管去或留,英鎊作為國際主要貨幣之一,總是保值的。近來不難發現英鎊對港元匯率,開始有上升的趨勢,這皆因受近年全球低息及減息、美國瘋狂印鈔、美元持續受壓(與美元掛鈎的港元亦受牽連)、英國脫歐明朗化等影響,除非英國緊隨美國步伐增加貨幣供應,否則估計英鎊仍會繼續升值。
雖然英磅開始升值,不利於港幣與英鎊的兌換,但以投資角度來看,這未嘗不是一件好事,因英鎊升值意味著英國物業升值。英國樓價一直以來遠低於香港,據數據顯示,今年初全英國樓價平均約為22萬英鎊,及後雖受新冠肺炎影響,令市場租盤泛濫,導致部份物業有輕微的減幅,但相對疫情下的香港房產市場而言,英國跌幅有限。另外,英國近期恢復房產交易後,樓價已漸趨穩定,甚至錄得升幅,當稍後經濟回復正常發展,預期未來5年樓價將會有每年3-4%的平均升幅,如區內樓宇供求正常,租金回報也有4至5厘,較香港的2至3厘高,非常適合投資或自住。
如想在英國購買物業,最好選擇能適合租住兩用的物業,除了租金回報率及升值潛力高之外,也要住得安心放心。坊間眾多建議都是選擇市中心、大學或醫院附近,但買家除了參考各方意見外,最好能自己做足功課,花一至兩個月搜集資料,徹底了解該城市的長遠基建、商業發展、社區發展、交通脈絡、基本設施等,而鄰居及治安亦同樣重要,因相隔一街的住宅,情況可能已經差天共地,以倫敦為例,Zone1,2及3內的居住情況已大不同。其實英國法制資訊相當透明,投資者如想避免一些陷阱,如不良租客、爛尾一手樓、酒店房間、學生民宿、保證回報的劏房HMO等,謹記要做盡職調查,不要過份貪心,並最好能於疫情過後親身到英國視察環境,選擇適合自己的地區與物業。
對於想購買英國物業的港人來說,最近的好消息莫過於stamp duty holiday。在明年3月底前,購買50萬鎊以下首置自住物業,並完成交易及收樓,即可享免稅優惠;如二置物業(即名下有香港物業)或以投資作目的,只需繳交3%稅,以購入一個50萬鎊的物業為例,相比之前的政策,節省了1.5萬鎊的stamp duty。在世界各國低息及持續印鈔的環境下,長遠而言,英國房產價值都會上升,而投資英國房產亦可分散風險,如買家想把握此省稅機會,可考慮二按香港房產套現,以現時英國平均樓價來看,香港一間價值1,000萬元的房產,可full pay換取4間英國房產,當有穩定租客後再作二按,實行「一變四、四變十二⋯⋯」,就算不工作,也可在英國享受人生。下期將詳細講解如何實踐英國收租「半退休」人生。

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