【英國房產】一變四、四變十二,英式半退休生活由此起

上回文章曾探討移居英國利與弊、英國樓市、置業及印花稅等港人常問的問題,此篇文章則着重教大家如何實踐英國置業半休夢,讓大家以1,000萬港元為本,由一間香港樓,變成4間英國樓,再變成12間英國房產的一盤收租小生意。

提起英國生活,大家普遍想到低收入及高支出,對找不到工作的擔憂更甚於做不了原來的工作,身邊很多專業人士已作最壞的打算,摘水果、送外賣、做侍應、沖咖啡等,只要是工作都願意去做,已準備好一切重來,由低做起,但其實大家有否想過,在英國做大業主,享受英倫半退休生活?

上回文章曾探討移居英國利與弊、英國樓市、置業及印花稅等港人常問的問題,此篇文章則着重教大家如何實踐英國置業半休夢,讓大家以1,000萬港元為本,由一間香港樓,變成4間英國樓,再變成12間英國房產的一盤收租小生意。

英國是全球徵稅國家,在現時英國稅制下,如港人成為英國稅務居民後賣香港物業,需要付高昂的capital gains tax,約為賣出及買入價之差的18%或28%,以買入價為500萬港幣的單位為例,如賣出價是800萬港幣,而賣出時已成為英國稅務居民,扣除夫妻的allowance也需要繳付給英國政府約70萬港幣。為了省卻這筆龐大稅項,很多人會在移居前賣出香港物業,但賣物業後的大筆資金,在低息大時代下,只會隨時間越趨貶值,只有利用金錢去賺取金錢,作適當的投資,才是港人的王道。

以一間已full pay及價值1,000萬元的香港樓為例,可以full pay購買英國伯明翰及曼徹斯特市中心最高質素的一、兩房物業4間,每間約25萬鎊,而每個物業每年平均淨租金回報率保守估計有5%,4個物業的租金年收入可達到5萬鎊。因為是full pay物業,待六個月後,可以向銀行申請二按,套現75%的房產價值,以25萬鎊物業為例,可按187,500鎊,用作投資第二套物業,即是如一開始已購買4個物業,半年到一年後就可變為8個物業(前4個各約25萬鎊,後4個各約19萬鎊)。在英國做按揭,與香港不同,可選擇還息不還本(香港供樓需要本金利息一起還),雖然每月供款還少一半,但購買出租物業(Buy-to-let)的還款利息較高約3.5%,如買家以公司名義購買及持有多間物業,則會較為划算,因為就算扣除每年公司稅項及營運成本,保守估計8間物業每年約有6萬多英鎊淨現金收入(即每年收入約60多萬港幣)。

按以上計算,一個1000萬港幣的房產,可full pay4個英國物業;待半年至一年後,這4個英國物業二按套現75%樓價價值,購入4個(第5至8)平均價約19萬鎊的物業。待第5至8個物業三數年升值(假設至20萬鎊)後,再二按套現其75%的樓價價值,再購買多4個(第9至12)平均價約15萬鎊的物業,即總共12個物業。到時資產價值將翻倍,英國房產的總值可高達200多萬鎊,每年淨現金收入能達7萬鎊(70多萬港幣),足以墊付一個富裕的中產家庭生活。而且房產價值亦隨時間增長,若樓價每年平均升值3%,30年後一間物業的價值已上升差不多2.5倍,屆時如需一筆還清貸款(因最初選擇還息不還本,最終需要還清本金),只需賣掉3間物業便能還清總數100多萬鎊的貸款額。

數字上看似很簡單,但英國買樓流程冗長複雜,陷阱不少,遇着壞租客更頭痛不已,所以買家要做足市場調查,了解地區經濟、未來發展、社區設施等,作深入的對比,先可以降低投資風險,令到回報穩定。如果貪便宜,只看價錢;或者貪圖高回報,例如選擇HMO劏房;又或沒有做好功課,隨便相信中介或經紀,依賴租務團隊,卻不了解整個遊戲玩法,可謂隨時得不償失,小心以為贏粒糖,最後殊不知輸咗成間廠。

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